POLIZZA A TUTELA DEL COMPRATORE

La legge 210 del 2 agosto 2004, in vigore il 28 agosto dello stesso anno, ha introdotto, anche in Italia, una normativa specifica per la tutela dell’acquirente di immobili. Il provvedimento individua una serie di obblighi e di strumenti normativi con lo scopo di evitare quel triste fenomeno dei fallimenti o delle inadempienze delle imprese costruttrici che, a causa dell’impossibilità di far fronte agli impegni assunti, hanno lasciato a mal partito numerose famiglie italiane, le quali avendo investito denaro, si sono trovate nella situazione di non poter disporre del bene-casa nel modo inizialmente sperato o promessogli.
Alla legge 210 ha fatto seguito il decreto attuativo D.Lgs. 122 del 20 giugno 2005. In sintesi, e volendoci soffermare solo sugli aspetti eminentemente assicurativi, il D.Lgs. 122/2005 (art. 3) pone a carico del costruttore l’obbligo di stipula di una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., che derivino da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto di costruzione.
Detta polizza dovrà essere consegnata all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà e dovrà decorrere dalla data di ultimazione dei lavori. (Assicurazione dell’immobile ai sensi dell’art. 3  della legge 210 del 2 agosto 2004)

Struttura della polizza

La struttura della polizza risulta essere la seguente:
1. Scheda tecnica, che riporta sinteticamente i dati amministrativi, le somme assicurate, le franchigie e i limiti delle principali garanzie;
2. le Condizioni generali di assicurazione che riportano:
a. le condizioni per la Sezione A – Danni all’immobile;
b. le condizioni per la Sezione B – Responsabilità civile verso terzi;
c. le Norme comuni per le sezioni A e B.

La scheda tecnica

Riteniamo utile soffermarci su due aspetti della scheda tecnica: la clausola di compromesso e le caratteristiche del controllo tecnico (modello 1). Gli altri aspetti verranno illustrati quando commenteremo il testo di polizza vero e proprio.

Clausola di compromesso
La clausola compromissoria ha lo scopo di “bloccare” l’impegno dell’assicuratore in relazione a condizioni, limiti e franchigie molto tempo prima dell’effettiva decorrenza della polizza stessa. La clausola proposta dall’ANIA non lo dice, ma stando alla prassi ricorrente, l’emissione della polizza “decennale postuma” avviene contestualmente all’inizio dei lavori e quindi con la sottoscrizione della polizza CAR (Tutti i rischi della costruzione). A fronte di questo impegno dell’assicuratore, viene richiesto che il contraente della polizza paghi una prima rata di premio (normalmente pari al 15-20% del premio totale) alla stipula della polizza e una seconda (pari al restante 85-80%) alla data prevista per l’ultimazione dei lavori, data in cui decorrerà effettivamente la garanzia.
Merita attenzione l’elenco delle condizioni cui l’assicuratore si impegna a prestare la garanzia: al di là del punto a) che risulta intuitivamente ovvio soffermiamoci sui successivi punti b), c) e d). Al punto b) viene richiesto che «non siano sopravvenute varianti in corso d’opera o proroghe della durata lavori di costruzione superiori a 12 mesi complessivi». Non viene tuttavia chiarito il peso da dare al concetto di “variante”. È da ritenere tuttavia che esso sia riferibile a variazioni sostanziali del progetto originario tali da modificare radicalmente quanto era stato inizialmente concepito. Resta in ogni caso la perplessità su quali possano essere le varianti che rendano il manufatto/abitazione inassicurabile in quanto “variato” rispetto all’origine. Sempre al punto b) viene indicata un’altra cautela dell’assicuratore: l’allungamento dei tempi di costruzione per un periodo superiore a 12 mesi rispetto al programma iniziale. È presumibile, su questo punto, che l’assicuratore voglia evitare un eccessivo divario temporale tra la realizzazione delle parti strutturali del manufatto e l’inizio della copertura assicurativa: si rischierebbe, in altre parole, di assicurare un bene per 10 anni, ma che al momento dell’inizio della copertura è già “vecchio” di qualche anno.
Al punto c) viene richiesto che eventuali sinistri occorsi durante la costruzione non abbiamo compromesso la stabilità e la solidità dell’immobile. Trattasi, a nostro avviso, di una cautela condivisibile, ma che nella prassi assicurativa viene a volte estremizzata portando all’esclusione dei danni originatisi da quella specifica parte dell’opera che ha subito un danno. La qual cosa, se attuata, contrasterebbe palesemente con lo spirito della legge che, invece, impone la stipula di una polizza a tutela piena dell’acquirente. Al punto d) si richiede che, qualora vengano richieste le estensioni di copertura previste dalla polizza (impermeabilizzazioni, pavimentazioni e rivestimenti interni, intonaci e rivestimenti esterni), il controllore tecnico abbia effettuato il monitoraggio delle attività di costruzione e che, alla fine di detta attività sia dato un parere favorevole. La logica ci porta a dire che, qualora il responso del controllore tecnico sia negativo, quella particolare estensione di garanzia non potrà essere operante o in alternativa sia operante a condizioni di limiti e franchigie molto penalizzanti per l’assicurato.
La clausola di compromesso si conclude, da un lato, con giuste precisazioni sull’operatività della garanzia in funzione del pagamento del premio e, dall’altro, con la considerazione che se uno dei punti b) (varianti), c) (sinistri gravi) e d) (controllo tecnico positivo) non risulti soddisfatto, l’assicuratore ha la facoltà di modificare i termini di copertura proponendo nuove condizioni. Se sulle nuove condizioni non si trovasse accordo, la polizza viene annullata con restituzione del premio (al netto delle tasse governative) di prima rata. Concludiamo le nostre considerazioni sulla clausola di compromesso ponendo una domanda, la cui risposta non è, al momento, a disposizione e per la quale si dovrà attendere qualche sentenza giurisprudenziale: come si concilia l’obbligo di stipula ai sensi della legge 210/2004 con la possibilità che la polizza non venga accesa per la non conformità di qualche aspetto come abbiamo indicato? Infatti: se da un lato è comprensibile la cautela dell’assicuratore (che desidera assumere un rischio in modo sufficientemente cautelativo) dall’altro deve essere notata la palese contraddizione con gli obblighi previsti dalla legge, secondo i quali l’acquirente di un immobile deve essere tutelato anche da una polizza indennitaria “decennale postuma”.

Caratteristiche del controllo tecnico
La clausola riportata nella scheda tecnica ha lo scopo di regolare l’attività di controllo tecnico indicando gli obblighi del contraente/ costruttore al fine di rendere possibile l’attività stessa. È previsto che il testo della clausola venga integrato con i requisiti minimi che devono essere rispettati dal controllore tecnico: prevedibilmente possiamo ritenere che si tratti dell’indicazione del numero di visite che dovranno essere effettuate e l’elencazione delle parti dell’opera che verranno “controllate”. La formulazione proposta rappresenta una novità perché, da quello che ci risulta, è la prima volta che le attività del controllore tecnico vengono normate in modo così specifico in un documento di polizza. Altra novità prevista è la sottoscrizione, da parte del controllore, di una specifica dichiarazione di conformità ai requisiti minimi concordati e indicati in polizza congiuntamente al parere di assicurabilità, avendo riscontrato la buona realizzazione dell’opera. Non deve essere dimenticato che il controllo tecnico è richiesto per le sole “estensioni di garanzia” e non per la garanzia base di polizza. Il controllore tecnico assume, quindi, un ruolo fondamentale per l’ottenimento di estensioni di garanzia che è ragionevole prevedere verranno richieste sempre più diffusamente dai costruttori. Fino a qualche anno fa il controllore doveva essere “beneviso agli assicuratori”. Il concetto di “beneviso” era stato tuttavia contestato perché poteva lasciare spazio a scelte clientelari o lobbistiche da parte del mercato assicurativo. Esso è stato sostituito con quello “dell’accreditamento Sincert”: l’attività di controllo deve essere effettuata da parte di enti accreditati ai sensi della norma UNI EN 45004 presso Sincert, ove è stato costituito un albo di operatori che svolgono attività di ispezione ai sensi della norma UNI 10721. Possiamo confermare che proprio in questi mesi il fermento nel settore è grande: si stanno presentando al mercato assicurativo molte realtà con i requisiti richiesti e in grado di effettuare questa attività specifica. Sarebbe utile poter monitorare nei prossimi mesi lo sviluppo di questa attività per valutare nel concreto l’effettiva utilità e incisività sul settore sia edilizio sia assicurativo.§
 

Definizioni

Alle seguenti denominazioni le Parti attribuiscono convenzionalmente il significato di seguito precisato:
Assicurato/Beneficiario: il soggetto il cui interesse è protetto dall’assicurazione in proporzione alla quota di proprietà, ovvero l’acquirente vale a dire la persona fisica che acquista un edificio o una porzione di edificio da costruire in qualunque forma, compreso il leasing, con atto che abbia come fine il trasferimento futuro di un immobile o un diritto di godimento sullo stesso;
Assicurazione: il contratto di assicurazione;
Collaudo: tutti gli atti, le procedure e le prove necessarie a determinare l’utilizzo e l’agibilità dell’immobile secondo la sua destinazione d’uso, da effettuarsi entro i termini e nei modi previsti dalle norme di legge;
Contraente: il soggetto che stipula l’assicurazione cioè il costruttore;
Controllore tecnico: l’organismo di Tipo A abilitato a redigere rapporti di ispezione in corso d’opera secondo le norme UNI EN 45004 che opera ai sensi delle norme UNI 10721 nonché sulla base dei requisiti minimi stabiliti nella Scheda tecnica;
Costruttore: imprenditore o cooperativa edilizia come definiti dalla legge 210/2004;
Immobile: l’immobile costruito ovvero l’intero edificio di cui le quote di proprietà degli assicurati sono parte;
Franchigia: la parte di danno espressa in misura fissa che resta a carico dell’assicurato;
Gravi difetti costruttivi: gli eventi rientranti nelle fattispecie di cui all’art. 1669 cod. civ. che colpiscono parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata, compromettendo in maniera certa e attuale la stabilità e/o l’agibilità dell’immobile, sempreche, in entrambi i casi, intervenga anche la dichiarazione di inagibilità emessa dal soggetto competente;
Impermeabilizzazione delle coperture: sistemi di impermeabilizzazione continui, così definiti come da norme “UNI”, costituiti da più strati funzionali in cui deve essere sempre presente l’elemento di tenuta all’acqua;
Indennizzo/Risarcimento: la somma dovuta in caso di sinistro dalla Società da ripartire tra gli assicurati in base alle rispettive quote di proprietà dell’intero immobile;
Legge: legge 210 del 2 agosto 2004;
Limite di indennizzo/Massimale: l’importo massimo della copertura assicurativa da ripartire, in caso di sinistro, tra gli assicurati in base alla quota di proprietà rapportata all’intero immobile;
Involucro: i muri di tamponamento verticali esterni dell’immobile, esclusi fissi e infissi, intonaci e rivestimenti nonché le parti a diretto contatto con il terreno;
Parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata: le parti strutturali dell’immobile oggetto di collaudo statico ai sensi delle norme di legge ovvero quelle destinate per propria natura a resistere a sollecitazioni statiche trasmettendo i carichi della costruzione alle fondazioni e quindi al terreno e tutte le seguenti parti dell’opera quali, murature portanti, pilastri, travi, solai, rampe di scale, solette a sbalzo e quant’altro di simile;
Parti dell’immobile non destinate per propria natura a lunga durata: le opere di completamento e finitura dell’immobile non rientranti nella precedente definizione, quali a esempio pavimentazioni, manti di copertura, impermeabilizzazioni, intonaci, rivestimenti, tramezzi, opere di isolamento termico e acustico, infissi, impianti di riscaldamento, condizionamento, idrici, sanitari, di sollevamento, elettrici e quant’altro di simile;
Premio: la somma dovuta dal contraente alla Società;
Quota di proprietà: l’immobile o porzione dell’immobile descritti e individuati nell’atto di proprietà rogitato e intestato al singolo assicurato;
Scheda tecnica: la scheda annessa alla copertura assicurativa nella quale vengono riportati gli elementi informativi e riepilogativi, le somme assicurate, i massimali, i premi, gli scoperti, le franchigie, i limiti di indennizzo e di risarcimento nonché le estensioni di garanzia richiamate e rese operanti;
Scoperto: la parte di danno espressa in misura percentuale che resta a carico dell’assicurato;
Sinistro: l’insieme dei danni cagionati da uno stesso evento o da una serie di eventi direttamente o indirettamente riconducibili a una stessa causa prima;
Società: l’impresa assicuratrice.  

Le condizioni generali di assicurazione

Le condizioni generali di assicurazione vere e proprie sono precedute dalle “definizioni” (riquadro 1). Come in tutti i testi di polizza le definizioni hanno lo scopo di fissare i significati attribuiti ai termini più significativi e ricorrenti. Per le considerazioni che svolgeremo più avanti meritano particolare attenzione le definizioni di: – gravi difetti costruttivi; – parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata; – parti dell’immobile non destinate per propria natura a lunga durata. Queste ultime sono la riproposizione di quelle già utilizzate da tempo nel mercato assicurativo e non contengono elementi di novità. La novità è invece costituita dalla definizione di “grave difetto costruttivo”. Essa precisa che il grave difetto, con riferimento all’art. 1889 cod. civ., deve: – essere di tipo costruttivo; – riferirsi a parti dell’immobile destinate a lunga durata; – compromettere in maniera certa e attuale sia la stabilità sia l’agibilità dell’opera. Pur comprendendo la difficoltà di individuare con chiarezza e precisione una definizione obiettivamente difficile da individuare, pare che l’estensore abbia incentrato le sue valutazioni sulla individuazione, da un lato, di parti dell’immobile destinate a lunga durata e, dall’altro, di parti dell’opera non destinate a lunga durata. Le prime sono sostanzialmente gli elementi strutturali dell’immobile, le altre, per esclusione, sono quelle non strutturali. Il grave difetto che, assieme al crollo, costituisce, come vedremo più avanti, la “copertura base” della polizza che stiamo commentando, deve essere riscontrato nelle sole parti strutturali. Se un grave difetto costruttivo causasse un danno a parti dell’opera non strutturali la copertura non risulta operante a meno che non si tratti di quelle parti per cui sono previste apposite estensioni di garanzia (l’involucro, le impermeabilizzazioni, i pavimenti e i rivestimenti interni, gli intonaci e i rivestimenti esterni). Volendo esemplificare possiamo dire che il grave difetto costruttivo dell’impianto idrico, elettrico o di riscaldamento non costituisce oggetto di copertura assicurativa.

Oggetto dell’assicurazione
L’oggetto dell’assicurazione è diviso in 2 parti rispettando lo schema classico delle polizze legate al ramo dei rischi cosiddetti “tecnologici”: quella relativa alla Sezione A – Danni all’immobile e quella relativa alla Sezione B – Responsabilità civile verso terzi. Ci soffermiamo, in questa sede, sulla Sezione A – Danni all’immobile, rimandando ai prossimi numeri l’esame delle altre parti della polizza. L’oggetto della Sezione A prevede anche l’estensione alle garanzie aggiuntive che abbiamo già citato, ma di esse ci occuperemo più avanti. Sinteticamente, lo scopo della copertura è quello di indennizzare i danni materiali e diretti all’immobile conseguenti a rovina (totale o parziale) o gravi difetti costruttivi che derivino da “accidentale vizio del suolo” o da “accidentale difetto di costruzione” manifestatisi nelle parti dell’opera destinate a lunga durata. A completamento della copertura è possibile ottenere l’indennizzo anche per i costi di demolizione e sgombero dei residuati del sinistro. Desta perplessità l’uso dell’aggettivo “accidentale” riferito sia al vizio del suolo sia al difetto di costruzione: come è possibile considerare “accidentale” un vizio del suolo? Come considerare “accidentale” il crollo (parziale o totale) di un fabbricato che crolla proprio per un “accidentale” difetto di costruzione? Escludendo il dolo dell’assicurato, e quindi l’espressa volontà da parte del costruttore di far crollare l’immobile (fattispecie inassicurabile), lascia abbastanza perplessi il fatto che l’assicuratore abbia voluto sottolineare la necessità dell’accidentalità dell’evento assicurato essendo chiaramente distinto il soggetto che stipula la polizza da quello che, in caso di evento dannoso, ne beneficia. Un “accidentale” difetto di costruzione o vizio del suolo è fatto che riguarda il costruttore, non il proprietario dell’immobile (soggetto a favore del quale la polizza deve essere operante). Teoricamente ci si potrebbe trovare nella situazione per cui il “non accidentale” difetto di costruzione infici all’origine la copertura assicurativa, ma il beneficiario lo scopre solo nel momento in cui si rivolge all’assicuratore per ottenerne l’indennizzo. A nostro avviso esiste, però, anche un altro elemento di criticità. Nel riquadro 3 riproduciamo il testo dell’art. 12 della polizza: una sua attenta lettura alla luce delle considerazioni che stiamo svolgendo suscita altre perplessità. Come è possibile dimostrare l’accidentalità del difetto o del vizio che fa scattare il meccanismo assicurativo? Di fronte al rifiuto di un indennizzo da parte dell’assicuratore motivato con la “non accidentalità” dell’evento dannoso, in che modo il proprietario dell’immobile può contestare o dimostrare che la fattispecie non ricorre? D’altro canto non deve essere dimenticata una cautela, facilmente condivisibile, che ha mosso gli assicuratori alla stesura del testo della polizza: quella cioè di voler mettersi al riparo da richieste di indennizzo pretestuose o infondate. È molto probabile che su questo punto la prassi operativa porti sia a un chiarimento sia a una correzione di questo equivoco che abbiamo voluto evidenziare in via preliminare. Vedremo prossimamente, esaminando le altre parti della polizza, che esistono anche altre perplessità che necessitano di chiarimento, restando tuttavia quella qui evidenziata, la più rilevante.

Testo della garanzia base

Art. 1 – Oggetto dell’assicurazione
La Società si obbliga nei confronti del Contraente e in favore dell’Assicurato, in corrispettivo del premio convenuto e anticipato, nei limiti, alle condizioni e con le modalità di cui alla presente polizza, a indennizzare all’Assicurato, per la quota di proprietà, i danni materiali e diretti all’immobile assicurato, durante il periodo di efficacia del contratto sulla base delle seguenti garanzie ed estensioni di garanzia espressamente richiamate nella Scheda Tecnica:
1.1 – Garanzia base
L’obbligo della Società consiste esclusivamente:

a) relativamente alla Partita 1A – Immobile, nell’indennizzo dei danni materiali e diretti causati all’immobile assicurato da uno dei seguenti eventi:

rovina totale o parziale;
gravi difetti costruttivi; purché detti eventi siano derivanti, come previsto dall’art. 1669 del Codice Civile, da un accidentale vizio del suolo o da un accidentale difetto di costruzione e abbiano colpito parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata;

b) se espressamente richiamata nella Scheda Tecnica la presente estensione di garanzia, la copertura assicurativa viene estesa, relativamente alla Partita 2 – Spese di demolizione e sgombero, al rimborso delle spese necessarie per demolire, sgomberare e trasportare alla più vicina discarica autorizzata disponibile i residui delle cose assicurate a seguito di sinistro indennizzabile a termini della Garanzia base – punto a), nonché al rimborso dello smaltimento dei residui delle cose assicurate, nel limite del massimale assicurato. Le spese di smaltimento degli eventuali residui rientranti nella categoria “Rifiuti pericolosi” di cui al D.Lgs. n. 22 del 5.2.97 e successive modifiche e integrazioni e quelli radioattivi disciplinati dal D.P.R. n. 185/64 e successive modifiche e integrazioni, sono indennizzabili nell’ambito dell’importo sopra definito sino alla concorrenza massima di un sublimite pari al … % (… percento) dell’importo stesso.
 

Art. 12 – Onere della prova a carico dell’assicurato

In tutti i casi in cui la Società rileva la non indennizzabilità di un danno in dipendenza di qualche delimitazione generale o particolare dei rischi assicurati stabilita nella presente polizza, resta inteso che l’onere della prova che tale danno rientra nella garanzia della polizza è a carico dell’Assicurato che intenda far valer un diritto all’indennizzo.